← Назад

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

В современном мире многие сталкиваются с проблемой продажи квартиры, в которой была проведена незаконная перепланировка. Такая ситуация может возникнуть по разным причинам: из-за невнимательности собственника, незнания законодательства или желания сэкономить на оформлении документов. Продажа такой квартиры может быть затруднена, так как незаконная перепланировка влечёт за собой ряд проблем и ограничений. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты продажи квартиры с незаконной перепланировкой и предложим рекомендации для успешного проведения сделки.

О чем говорит российское законодательство в 2024 году?

С 1 апреля 2024 года вступили в силу новые правила, касающиеся перепланировки квартир в России. Эти изменения влияют на процесс продажи квартир с незаконной перепланировкой.

Теперь под перепланировкой понимается любое изменение границ или площади помещения, включая изменение внутренней планировки помещения и (или) образование новых помещений. Сведения об этом обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Незаконная перепланировка может привести к штрафам для собственника квартиры от 2 000 до 50 000 рублей.

Если собственник не устранит нарушения, орган государственного жилищного надзора может обратиться в суд с иском о принуждении к устранению нарушений. Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой сложнее, так как покупатели могут не захотеть рисковать с легализацией изменений или нести расходы на их устранение. Такие квартиры, как правило, продаются по более низкой цене, чем без перепланировки. Собственнику  перед продажей необходимо будет узаконить перепланировку или привести квартиру в соответствие с исходным планом.

Покупателям рекомендуется тщательно проверить документы на квартиру, чтобы убедиться, что в ней нет незаконной перепланировки.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Теоретически продать квартиру с перепланировкой возможно, но это будет значительно сложнее и потребует больше времени и усилий, чем продажа квартиры без перепланировки.

Квартиры с незаконной перепланировкой, как правило, продаются по более низкой цене, чем аналогичные квартиры без перепланировки. К тому же не все покупатели готовы связываться с проблемами, связанными с легализацией перепланировки.  Поэтому круг потенциальных покупателей  будет значительно ограничен. Поэтому перед продажей квартиры с незаконной перепланировкой, ее необходимо будет узаконить. Это может быть  длительным и дорогостоящим процессом, который потребует сбора  множества документов и согласований.

Варианты действий:

  • Узаконить перепланировку.   Это самый  безопасный и  простой вариант для продажи квартиры.
  • Продать квартиру как есть.   Можно попробовать продать квартиру как есть,  указав в объявлении о наличии перепланировки.  Однако, как уже было сказано выше,  этот вариант  будет связан с большими  рисками  и  сложностями.
  • Откатить перепланировку.  Если перепланировка не является  слишком  сложной,   можно  рассмотреть вариант  отката перепланировки  к  исходному  плану.

Решение о том, как продавать квартиру с перепланировкой,  зависит от  многих  факторов,  таких как  вид  перепланировки,  желаемая  цена  продажи,  сроки  продажи .

Судебная практика

Судебная практика по делам о продаже квартир с незаконной перепланировкой неоднозначна.

В некоторых случаях суды признают сделки купли-продажи таких квартир недействительными, покупателям присуждается право требовать возврата уплаченных средств, а на продавцов налагаются штрафы.

В других случаях суды признают сделки купли-продажи действительными. А покупателям отказывается в удовлетворении исковых требований.

Исход дела зависит от многих факторов, таких как:

  • Вид перепланировки.
  • Была ли перепланировка узаконена на момент продажи квартиры.
  • Знали ли покупатели о перепланировке.
  • Были ли внесены в договор купли-продажи какие-либо оговорки о перепланировке.

Решение о том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, должно приниматься с большой осторожностью. Важно перед покупкой квартиры тщательно проверить документы на нее. Убедиться, что в них отсутствуют какие-либо записи о перепланировке. При необходимости проконсультироваться с юристом.

Ответственность за незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка квартиры влечет за собой административную ответственность для собственника.

Санкции:

  • Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц составляет от 2 000 до 2500 рублей, для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
  • Орган государственного жилищного надзора может вынести предписание о приведении квартиры в соответствие с проектной документацией. Если собственник не исполнит предписание, орган вправе обратиться в суд с иском о принуждении к устранению нарушений.
  • Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.
  • В некоторых случаях при неустранении нарушений органы государственного регистра прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут аннулировать регистрацию права собственности на квартиру.

Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру. Перед тем, как делать перепланировку, необходимо обязательно ознакомиться с требованиями действующего законодательства и получить все необходимые разрешения.

Как выявляют незаконную перепланировку

Существует несколько способов, с помощью которых могут быть выявлены факты незаконной перепланировки:

  1. Проверка при совершении сделок с недвижимостью. При регистрации сделок купли-продажи, мены, дарения квартиры в Росреестре происходит сверка данных, представленных в ЕГРН, с фактическим состоянием объекта. Если выявляются расхождения, например, в плане БТИ не отражены изменения, внесенные в планировку квартиры, сделка может быть приостановлена до устранения нарушений.
  2. Жалобы соседей. Соседи, заметившие признаки перепланировки (шум от ремонта, строительный мусор в подъезде и т.д.), могут пожаловаться в жилищную инспекцию, управляющую компанию или другие органы государственного надзора.
  3. Плановые проверки. Сотрудники жилищной инспекции, управляющей компании вправе проводить плановые проверки состояния жилых помещений. При выявлении признаков незаконной перепланировки составляется акт и выдается предписание об устранении нарушений.
  4. Случайные проверки. Незаконная перепланировка может быть выявлена и при случайных проверках, например, при происшествиях в квартире (пожар, затопление и т.д.).

Собственник квартиры обязан предоставить доступ в жилое помещение для проведения проверки по требованию уполномоченных органов. Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру.

Виды перепланировок

Перепланировки можно условно разделить на две категории:

  1. Разрешенные перепланировки:
  • Перенос ненесущих перегородок. Это самый простой вид, который не требует согласования с органами государственного надзора.
  • Устройство проемов в ненесущих перегородках. При устройстве проемов важно не нарушать структурную целостность перегородок.
  • Перенос сантехники. Перенос сантехники в пределах одного сантехнического узла обычно не требует согласования, если при этом не нарушаются гидроизоляционные слои и вентиляционные каналы.
  • Расширение санузла за счет нежилых помещений. Расширение санузла возможно за счет коридоров, кладовых и других нежилых помещений.
  1. Незаконные перепланировки:
  • Перенос или демонтаж несущих стен. Это самый серьезный вид, который может привести к обрушению здания и влечет за собой суровые санкции.
  • Устройство проемов в несущих стенах. Устройство проемов в несущих стенах также недопустимо без согласования и укрепления проема.
  • Перенос мокрых зон в жилые комнаты. Перенос мокрых зон (кухни, санузла) в жилые комнаты запрещен из-за нарушения санитарных норм и требований пожаробезопасности.
  • Объединение лоджии или балкона с комнатой. Объединение лоджии или балкона с комнатой возможно только при условии их утепления и отопления.

Перед тем, как делать перепланировку, необходимо обязательно ознакомиться с требованиями действующего законодательства и получить все необходимые разрешения. Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру.

Что не считается перепланировкой и когда согласование не требуется?

Не требуют согласования следующие работы:

  • Косметический ремонт. Штукатурка, покраска стен, замена обоев, напольного покрытия, сантехники, дверей (при сохранении их габаритов и расположения).
  • Перестановка сантехники в пределах одного сантехнического узла. При этом не должны нарушаться гидроизоляционные слои и вентиляционные каналы.
  • Демонтаж ненесущих перегородок. Если при этом не затрагиваются несущие конструкции и не изменяются границы помещений.
  • Устройство раздвижных дверей. Вместо распашных, при сохранении габаритов проема.
  • Расширение проемов в ненесущих перегородках. При условии, что не нарушается их прочность.

Даже если работы не требуют согласования, рекомендуется предварительно проконсультироваться с специалистом в области перепланировок. Необходимо соблюдать требования строительных норм и правил, чтобы не нанести ущерб соседним квартирам и зданию в целом.

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

Продажа жилой недвижимости с неузаконенной перепланировкой возможна, но сопряжена с существенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

Риски для продавца:

  • Невозможность зарегистрировать сделку купли-продажи. При отсутствии документов на перепланировку Росреестр откажет в регистрации договора купли-продажи.
  • Штрафы. Органы государственного жилищного надзора могут наложить на продавца штраф за незаконную перепланировку.
  • Принуждение к устранению нарушений. Суд может вынести решение о принуждении продавца к устранению перепланировки.
  • Снижение цены. Квартиры с незаконной перепланировкой продаются по более низкой цене, чем квартиры без перепланировки.

Риски для покупателя:

  • Невозможность зарегистрировать право собственности. Без регистрации договора купли-продажи покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру.
  • Необходимость устранять нарушения. После покупки покупателю придется за свой счет узаконить перепланировку или приводить квартиру в соответствие с исходным планом.
  • Несоответствие квартиры заявленным характеристикам. Фактическая планировка квартиры может отличаться от плана, представленного продавцом.

Варианты действий продавца:

  • Узаконить перепланировку. Это самый безопасный и простой вариант для продажи квартиры.
  • Продать квартиру как есть. Можно пробовать продать квартиру как есть, указав в объявлении о наличии перепланировки.
  • Откатить перепланировку. Если перепланировка не является слишком сложной, можно рассмотреть вариант отката перепланировки к исходному плану.

Рекомендации покупателю:

  • Перед покупкой квартиры с перепланировкой обязательно проконсультироваться с юристом и специалистом по перепланировкам.
  • Убедиться, что в договоре купли-продажи указана информация о перепланировке.
  • Затребовать у продавца все документы на перепланировку.
  • Внимательно осмотреть квартиру перед покупкой и убедиться, что перепланировка не угрожает безопасности.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой – это сложный процесс, который требует тщательной подготовки и юридического сопровождения. Перед принятием какого-либо решения рекомендуется проконсультироваться с юристом и специалистом по перепланировкам.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Продажа квартиры с перепланировкой, которая находится в ипотеке, имеет ряд особенностей. Перед тем, как выставить квартиру на продажу, необходимо получить согласие банка-кредитора на продажу и перепланировку. Для этого нужно предоставить в банк документы на перепланировку, а также план квартиры после перепланировки. Банк может отказать в согласовании перепланировки, если она нарушает строительные нормы и правила или угрожает безопасности.

Важно правильно оценить стоимость недвижимости. Стоимость квартиры с перепланировкой может быть ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без перепланировки. Это связано с тем, что не все покупатели готовы связываться с трудностями по узакониванию перепланировки.

При поиске покупателя важно указать в объявлении о наличии перепланировки и предоставить все необходимые документы. Покупатель должен быть осведомлен о всех рисках, связанных с покупкой квартиры с перепланировкой.

При оформлении сделки купли-продажи квартиры с перепланировкой необходимо уведомить банк-кредитор и получить его согласие. В договоре купли-продажи должна быть указана информация о перепланировке. После оформления сделки купли-продажи покупателю необходимо переоформить ипотеку на свое имя.

Что делать, если в БТИ не признают перепланировку и как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Если в БТИ не признают перепланировку, у собственника квартиры есть два пути:

  1. Узаконить перепланировку. Для этого нужно обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о согласовании перепланировки. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие правомерность перепланировки, а также проект перепланировки, согласованный с автором проекта дома (при необходимости). Орган государственного жилищного надзора рассмотрит заявку и примет решение о согласовании или отказе в согласовании перепланировки.
  2. Оспорить решение БТИ в суде. Если собственник квартиры не согласен с решением БТИ, он может его оспорить в суде. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту нахождения квартиры. В суде необходимо будет доказать, что перепланировка была выполнена законно.

Узаконивание перепланировки – это сложный процесс, который может занять несколько месяцев. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу или специалисту по перепланировкам. Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру.

Содержание и образец договора на продажу

Содержание договора купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой должно включать:

  1. Стороны договора:
  • ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
  • Адреса регистрации сторон.
  1. Предмет договора:
  • Описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат);
  • Указание на наличие незаконной перепланировки;
  • Перечень помещений, включенных в состав квартиры;
  • Согласованная цена квартиры.
  1. Права и обязанности сторон:
  • Обязанности продавца:
  • Предоставить покупателю всю необходимую информацию о квартире, включая наличие незаконной перепланировки;
  • Передать покупателю квартиру в согласованный срок;
  • Снять с регистрации всех лиц, зарегистрированных в квартире.
  • Права и обязанности покупателя:
  • Оплатить квартиру в согласованный срок и в согласованном размере;
  • Принять квартиру в соответствии с актом приема-передачи.
  1. Ответственность сторон:
  • За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
  1. Особые условия:
  • В данном разделе необходимо указать все особенности сделки, связанные с незаконной перепланировкой, например:
  • Покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку;
  • Продавец обязуется привести квартиру в соответствие с исходным планом (если это возможно).
  1. Порядок разрешения споров:
  • Все споры между сторонами будут разрешаться в соответствии с законодательством РФ.
  1. Заключительные положения:
  • Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
  • Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.

Образец договора купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой:

Договор купли-продажи жилого помещения

[Город, дата]

Мы, нижеподписавшиеся:

  • [ФИО продавца], паспорт [серия, номер], выданный [кем, когда], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации], именуемый в дальнейшем “Продавец”,
  • [ФИО покупателя], паспорт [серия, номер], выданный [кем, когда], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации], именуемый в дальнейшем “Покупатель”,

заключили настоящий договор купли-продажи жилого помещения (далее – “Договор”) на следующих условиях:

  1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель – купить жилое помещение, расположенное по адресу: [адрес квартиры], далее именуемое “Квартира”.

1.2. Квартира состоит из:

  • [количество] комнат общей площадью [площадь] кв. м;
  • кухни площадью [площадь] кв. м;
  • санузла площадью [площадь] кв. m;
  • [другие помещения].

1.3. В Квартире имеется незаконная перепланировка, а именно: [описание перепланировки].

1.4. Согласованная цена Квартиры составляет [сумма] рублей.

  1. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Предоставить Покупателю всю необходимую информацию о Квартире, включая информацию о наличии незаконной перепланировки.

2.1.2. Передать Покупателю Квартиру в согласованный срок, а именно: [дата].

2.1.3. Снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в Квартире, до момента передачи Квартиры Покупателю.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Оплатить Квартиру в согласованный срок и в согласованном размере, а именно: [сумма] рублей, в том числе:

  • [сумма] рублей в день подписания настоящего Договора;
  • [сумма] рублей в течение [срок] дней после подписания настоящего Договора.

2.2.2. Принять Квартиру в соответствии с актом приема-передачи.

  1. Ответственность сторон

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

3.2. В случае обнаружения скрытых недостатков Квартиры, Покупатель имеет право:

  • Потребовать от Продавца безвозмездного устранения недостатков;
  • Соразмерного уменьшения покупной цены;
  • Расторжения Договора и возврата уплаченной покупной цены.
  1. Особые условия

4.1. Покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку в Квартире.

4.2. Продавец обязуется привести Квартиру в соответствие с исходным планом, если это возможно.

  1. Порядок разрешения споров

5.1. Все споры между сторонами будут разрешаться в соответствии с законодательством РФ.

5.2. В случае возникновения споров стороны примут все меры для их мирного урегулирования.

5.3. При невозможности мирного урегулирования спора, он будет передан на рассмотрение суда.

  1. Заключительные положения

6.1. Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

6.2. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.

6.3. Стороны подтверждают, что они ознакомлены со всеми статьями настоящего Договора, и что он соответствует их волеизъявлению.

[Подписи сторон]

Документы

Для продажи квартиры с незаконной перепланировкой потребуется следующий пакет документов:

  1. Стороны сделки:
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Свидетельства о праве собственности на квартиру (для продавца).
  • Выписка из ЕГРН (для продавца).
  • Согласие на продажу от супруга (если квартира находится в совместной собственности).
  • Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние).
  1. Квартира:
  • Технический паспорт квартиры.
  • План квартиры с указанием перепланировки.
  • Проект перепланировки (если имеется).
  • Акт приемки выполненных работ по перепланировке (если имеется).
  • Согласование перепланировки (если имеется).
  1. Договор купли-продажи:
  • Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и содержать все существенные условия сделки.
  • В договоре необходимо обязательно указать наличие незаконной перепланировки.
  1. Дополнительные документы:
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  • Согласие на обработку персональных данных (от обеих сторон).

Госпошлина – как платить и размер на 2024 год

При продаже квартиры с незаконной перепланировкой уплачивается две государственные пошлины:

  1. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Размер ее в 2024 году составляет 2 000 рублей. Оплатить пошлину можно:
  • В отделениях банков;
  • Через интернет-банкинг;
  • На сайте ФНС России;
  • В МФЦ.
  1. Государственная пошлина за регистрацию права собственности с обременением. Уплачивается в случае, если на квартиру наложены ограничения (например, ипотека). Размер пошлины в 2024 году составляет 500 рублей. Оплачивается она вместе с пошлиной за регистрацию перехода права собственности.

Оплату пошлины необходимо произвести до подписания договора купли-продажи. Квитанцию об оплате необходимо приложить к договору купли-продажи.

Сроки продажи недвижимости с перепланировкой

Сроки продажи квартиры с перепланировкой могут значительно отличаться от сроков продажи обычной недвижимости.

На это влияет ряд факторов:

  • Сложность и стоимость узаконивания перепланировки.
  • Готовность покупателя взять на себя расходы и хлопоты по узакониванию перепланировки.
  • Наличие на рынке аналогичных квартир без перепланировки.

В среднем, на продажу квартиры с перепланировкой может уйти от нескольких месяцев до полугода. Однако есть случаи, когда квартиру с перепланировкой удается продать за несколько недель.

Вот несколько советов, как ускорить продажу квартиры с перепланировкой:

  • Сделайте профессиональные фотографии квартиры.
  • Составьте подробное описание квартиры, указав наличие перепланировки.
  • Укажите в объявлении о продаже, что вы готовы помочь покупателю с узакониванием перепланировки.
  • Предложите покупателю скидку, если он возьмет на себя расходы по узакониванию перепланировки.
  • Обратитесь к опытному риелтору, который специализируется на продаже квартир с перепланировкой.
  • Не пытайтесь скрывать перепланировку от покупателя.
  • Будьте честны и открыты в отношении всех проблем, связанных с перепланировкой.
  • Предложите покупателю все возможные варианты решения проблемы.

При соблюдении этих советов вы сможете продать свою квартиру с перепланировкой в максимально короткие сроки.

Ответы на вопросы:

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она не согласована?

Да, продать квартиру с перепланировкой, если она не согласована, можно. Но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самостоятельно узаконить перепланировку. Это может быть связано с дополнительными расходами и сложностями.”

Как узаконить перепланировку квартиры?

Для узаконивания перепланировки квартиры необходимо обратиться в орган государственного жилищного надзора. Вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки, а также проект перепланировки, согласованный с автором проекта дома (при необходимости).

Какие риски связаны с покупкой квартиры с незаконной перепланировкой?

При покупке квартиры с незаконной перепланировкой покупатель рискует тем, что ему придется самостоятельно узаконить перепланировку. Это может быть связано с дополнительными расходами и сложностями.

Дата публикации: 08.07.2024