Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?
В современном мире многие сталкиваются с проблемой продажи квартиры, в которой была проведена незаконная перепланировка. Такая ситуация может возникнуть по разным причинам: из-за невнимательности собственника, незнания законодательства или желания сэкономить на оформлении документов. Продажа такой квартиры может быть затруднена, так как незаконная перепланировка влечёт за собой ряд проблем и ограничений. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты продажи квартиры с незаконной перепланировкой и предложим рекомендации для успешного проведения сделки.
О чем говорит российское законодательство в 2024 году?
С 1 апреля 2024 года вступили в силу новые правила, касающиеся перепланировки квартир в России. Эти изменения влияют на процесс продажи квартир с незаконной перепланировкой.
Теперь под перепланировкой понимается любое изменение границ или площади помещения, включая изменение внутренней планировки помещения и (или) образование новых помещений. Сведения об этом обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Незаконная перепланировка может привести к штрафам для собственника квартиры от 2 000 до 50 000 рублей.
Если собственник не устранит нарушения, орган государственного жилищного надзора может обратиться в суд с иском о принуждении к устранению нарушений. Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.
Продать квартиру с незаконной перепланировкой сложнее, так как покупатели могут не захотеть рисковать с легализацией изменений или нести расходы на их устранение. Такие квартиры, как правило, продаются по более низкой цене, чем без перепланировки. Собственнику перед продажей необходимо будет узаконить перепланировку или привести квартиру в соответствие с исходным планом.
Покупателям рекомендуется тщательно проверить документы на квартиру, чтобы убедиться, что в ней нет незаконной перепланировки.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой?
Теоретически продать квартиру с перепланировкой возможно, но это будет значительно сложнее и потребует больше времени и усилий, чем продажа квартиры без перепланировки.
Квартиры с незаконной перепланировкой, как правило, продаются по более низкой цене, чем аналогичные квартиры без перепланировки. К тому же не все покупатели готовы связываться с проблемами, связанными с легализацией перепланировки. Поэтому круг потенциальных покупателей будет значительно ограничен. Поэтому перед продажей квартиры с незаконной перепланировкой, ее необходимо будет узаконить. Это может быть длительным и дорогостоящим процессом, который потребует сбора множества документов и согласований.
Варианты действий:
- Узаконить перепланировку. Это самый безопасный и простой вариант для продажи квартиры.
- Продать квартиру как есть. Можно попробовать продать квартиру как есть, указав в объявлении о наличии перепланировки. Однако, как уже было сказано выше, этот вариант будет связан с большими рисками и сложностями.
- Откатить перепланировку. Если перепланировка не является слишком сложной, можно рассмотреть вариант отката перепланировки к исходному плану.
Решение о том, как продавать квартиру с перепланировкой, зависит от многих факторов, таких как вид перепланировки, желаемая цена продажи, сроки продажи .
Судебная практика
Судебная практика по делам о продаже квартир с незаконной перепланировкой неоднозначна.
В некоторых случаях суды признают сделки купли-продажи таких квартир недействительными, покупателям присуждается право требовать возврата уплаченных средств, а на продавцов налагаются штрафы.
В других случаях суды признают сделки купли-продажи действительными. А покупателям отказывается в удовлетворении исковых требований.
Исход дела зависит от многих факторов, таких как:
- Вид перепланировки.
- Была ли перепланировка узаконена на момент продажи квартиры.
- Знали ли покупатели о перепланировке.
- Были ли внесены в договор купли-продажи какие-либо оговорки о перепланировке.
Решение о том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, должно приниматься с большой осторожностью. Важно перед покупкой квартиры тщательно проверить документы на нее. Убедиться, что в них отсутствуют какие-либо записи о перепланировке. При необходимости проконсультироваться с юристом.
Ответственность за незаконную перепланировку
Незаконная перепланировка квартиры влечет за собой административную ответственность для собственника.
Санкции:
- Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц составляет от 2 000 до 2500 рублей, для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
- Орган государственного жилищного надзора может вынести предписание о приведении квартиры в соответствие с проектной документацией. Если собственник не исполнит предписание, орган вправе обратиться в суд с иском о принуждении к устранению нарушений.
- Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.
- В некоторых случаях при неустранении нарушений органы государственного регистра прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут аннулировать регистрацию права собственности на квартиру.
Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру. Перед тем, как делать перепланировку, необходимо обязательно ознакомиться с требованиями действующего законодательства и получить все необходимые разрешения.
Как выявляют незаконную перепланировку
Существует несколько способов, с помощью которых могут быть выявлены факты незаконной перепланировки:
- Проверка при совершении сделок с недвижимостью. При регистрации сделок купли-продажи, мены, дарения квартиры в Росреестре происходит сверка данных, представленных в ЕГРН, с фактическим состоянием объекта. Если выявляются расхождения, например, в плане БТИ не отражены изменения, внесенные в планировку квартиры, сделка может быть приостановлена до устранения нарушений.
- Жалобы соседей. Соседи, заметившие признаки перепланировки (шум от ремонта, строительный мусор в подъезде и т.д.), могут пожаловаться в жилищную инспекцию, управляющую компанию или другие органы государственного надзора.
- Плановые проверки. Сотрудники жилищной инспекции, управляющей компании вправе проводить плановые проверки состояния жилых помещений. При выявлении признаков незаконной перепланировки составляется акт и выдается предписание об устранении нарушений.
- Случайные проверки. Незаконная перепланировка может быть выявлена и при случайных проверках, например, при происшествиях в квартире (пожар, затопление и т.д.).
Собственник квартиры обязан предоставить доступ в жилое помещение для проведения проверки по требованию уполномоченных органов. Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру.
Виды перепланировок
Перепланировки можно условно разделить на две категории:
- Разрешенные перепланировки:
- Перенос ненесущих перегородок. Это самый простой вид, который не требует согласования с органами государственного надзора.
- Устройство проемов в ненесущих перегородках. При устройстве проемов важно не нарушать структурную целостность перегородок.
- Перенос сантехники. Перенос сантехники в пределах одного сантехнического узла обычно не требует согласования, если при этом не нарушаются гидроизоляционные слои и вентиляционные каналы.
- Расширение санузла за счет нежилых помещений. Расширение санузла возможно за счет коридоров, кладовых и других нежилых помещений.
- Незаконные перепланировки:
- Перенос или демонтаж несущих стен. Это самый серьезный вид, который может привести к обрушению здания и влечет за собой суровые санкции.
- Устройство проемов в несущих стенах. Устройство проемов в несущих стенах также недопустимо без согласования и укрепления проема.
- Перенос мокрых зон в жилые комнаты. Перенос мокрых зон (кухни, санузла) в жилые комнаты запрещен из-за нарушения санитарных норм и требований пожаробезопасности.
- Объединение лоджии или балкона с комнатой. Объединение лоджии или балкона с комнатой возможно только при условии их утепления и отопления.
Перед тем, как делать перепланировку, необходимо обязательно ознакомиться с требованиями действующего законодательства и получить все необходимые разрешения. Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру.
Что не считается перепланировкой и когда согласование не требуется?
Не требуют согласования следующие работы:
- Косметический ремонт. Штукатурка, покраска стен, замена обоев, напольного покрытия, сантехники, дверей (при сохранении их габаритов и расположения).
- Перестановка сантехники в пределах одного сантехнического узла. При этом не должны нарушаться гидроизоляционные слои и вентиляционные каналы.
- Демонтаж ненесущих перегородок. Если при этом не затрагиваются несущие конструкции и не изменяются границы помещений.
- Устройство раздвижных дверей. Вместо распашных, при сохранении габаритов проема.
- Расширение проемов в ненесущих перегородках. При условии, что не нарушается их прочность.
Даже если работы не требуют согласования, рекомендуется предварительно проконсультироваться с специалистом в области перепланировок. Необходимо соблюдать требования строительных норм и правил, чтобы не нанести ущерб соседним квартирам и зданию в целом.
Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
Продажа жилой недвижимости с неузаконенной перепланировкой возможна, но сопряжена с существенными рисками как для продавца, так и для покупателя.
Риски для продавца:
- Невозможность зарегистрировать сделку купли-продажи. При отсутствии документов на перепланировку Росреестр откажет в регистрации договора купли-продажи.
- Штрафы. Органы государственного жилищного надзора могут наложить на продавца штраф за незаконную перепланировку.
- Принуждение к устранению нарушений. Суд может вынести решение о принуждении продавца к устранению перепланировки.
- Снижение цены. Квартиры с незаконной перепланировкой продаются по более низкой цене, чем квартиры без перепланировки.
Риски для покупателя:
- Невозможность зарегистрировать право собственности. Без регистрации договора купли-продажи покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру.
- Необходимость устранять нарушения. После покупки покупателю придется за свой счет узаконить перепланировку или приводить квартиру в соответствие с исходным планом.
- Несоответствие квартиры заявленным характеристикам. Фактическая планировка квартиры может отличаться от плана, представленного продавцом.
Варианты действий продавца:
- Узаконить перепланировку. Это самый безопасный и простой вариант для продажи квартиры.
- Продать квартиру как есть. Можно пробовать продать квартиру как есть, указав в объявлении о наличии перепланировки.
- Откатить перепланировку. Если перепланировка не является слишком сложной, можно рассмотреть вариант отката перепланировки к исходному плану.
Рекомендации покупателю:
- Перед покупкой квартиры с перепланировкой обязательно проконсультироваться с юристом и специалистом по перепланировкам.
- Убедиться, что в договоре купли-продажи указана информация о перепланировке.
- Затребовать у продавца все документы на перепланировку.
- Внимательно осмотреть квартиру перед покупкой и убедиться, что перепланировка не угрожает безопасности.
Продажа квартиры с незаконной перепланировкой – это сложный процесс, который требует тщательной подготовки и юридического сопровождения. Перед принятием какого-либо решения рекомендуется проконсультироваться с юристом и специалистом по перепланировкам.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Продажа квартиры с перепланировкой, которая находится в ипотеке, имеет ряд особенностей. Перед тем, как выставить квартиру на продажу, необходимо получить согласие банка-кредитора на продажу и перепланировку. Для этого нужно предоставить в банк документы на перепланировку, а также план квартиры после перепланировки. Банк может отказать в согласовании перепланировки, если она нарушает строительные нормы и правила или угрожает безопасности.
Важно правильно оценить стоимость недвижимости. Стоимость квартиры с перепланировкой может быть ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без перепланировки. Это связано с тем, что не все покупатели готовы связываться с трудностями по узакониванию перепланировки.
При поиске покупателя важно указать в объявлении о наличии перепланировки и предоставить все необходимые документы. Покупатель должен быть осведомлен о всех рисках, связанных с покупкой квартиры с перепланировкой.
При оформлении сделки купли-продажи квартиры с перепланировкой необходимо уведомить банк-кредитор и получить его согласие. В договоре купли-продажи должна быть указана информация о перепланировке. После оформления сделки купли-продажи покупателю необходимо переоформить ипотеку на свое имя.
Что делать, если в БТИ не признают перепланировку и как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Если в БТИ не признают перепланировку, у собственника квартиры есть два пути:
- Узаконить перепланировку. Для этого нужно обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о согласовании перепланировки. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие правомерность перепланировки, а также проект перепланировки, согласованный с автором проекта дома (при необходимости). Орган государственного жилищного надзора рассмотрит заявку и примет решение о согласовании или отказе в согласовании перепланировки.
- Оспорить решение БТИ в суде. Если собственник квартиры не согласен с решением БТИ, он может его оспорить в суде. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту нахождения квартиры. В суде необходимо будет доказать, что перепланировка была выполнена законно.
Узаконивание перепланировки – это сложный процесс, который может занять несколько месяцев. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу или специалисту по перепланировкам. Незаконная перепланировка может привести к серьезным последствиям, вплоть до потери права собственности на квартиру.
Содержание и образец договора на продажу
Содержание договора купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой должно включать:
- Стороны договора:
- ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
- Адреса регистрации сторон.
- Предмет договора:
- Описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат);
- Указание на наличие незаконной перепланировки;
- Перечень помещений, включенных в состав квартиры;
- Согласованная цена квартиры.
- Права и обязанности сторон:
- Обязанности продавца:
- Предоставить покупателю всю необходимую информацию о квартире, включая наличие незаконной перепланировки;
- Передать покупателю квартиру в согласованный срок;
- Снять с регистрации всех лиц, зарегистрированных в квартире.
- Права и обязанности покупателя:
- Оплатить квартиру в согласованный срок и в согласованном размере;
- Принять квартиру в соответствии с актом приема-передачи.
- Ответственность сторон:
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
- Особые условия:
- В данном разделе необходимо указать все особенности сделки, связанные с незаконной перепланировкой, например:
- Покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку;
- Продавец обязуется привести квартиру в соответствие с исходным планом (если это возможно).
- Порядок разрешения споров:
- Все споры между сторонами будут разрешаться в соответствии с законодательством РФ.
- Заключительные положения:
- Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
- Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Образец договора купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой:
Договор купли-продажи жилого помещения
[Город, дата]
Мы, нижеподписавшиеся:
- [ФИО продавца], паспорт [серия, номер], выданный [кем, когда], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации], именуемый в дальнейшем “Продавец”,
- [ФИО покупателя], паспорт [серия, номер], выданный [кем, когда], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации], именуемый в дальнейшем “Покупатель”,
заключили настоящий договор купли-продажи жилого помещения (далее – “Договор”) на следующих условиях:
- Предмет Договора
1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель – купить жилое помещение, расположенное по адресу: [адрес квартиры], далее именуемое “Квартира”.
1.2. Квартира состоит из:
- [количество] комнат общей площадью [площадь] кв. м;
- кухни площадью [площадь] кв. м;
- санузла площадью [площадь] кв. m;
- [другие помещения].
1.3. В Квартире имеется незаконная перепланировка, а именно: [описание перепланировки].
1.4. Согласованная цена Квартиры составляет [сумма] рублей.
- Права и обязанности сторон
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Предоставить Покупателю всю необходимую информацию о Квартире, включая информацию о наличии незаконной перепланировки.
2.1.2. Передать Покупателю Квартиру в согласованный срок, а именно: [дата].
2.1.3. Снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в Квартире, до момента передачи Квартиры Покупателю.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Оплатить Квартиру в согласованный срок и в согласованном размере, а именно: [сумма] рублей, в том числе:
- [сумма] рублей в день подписания настоящего Договора;
- [сумма] рублей в течение [срок] дней после подписания настоящего Договора.
2.2.2. Принять Квартиру в соответствии с актом приема-передачи.
- Ответственность сторон
3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
3.2. В случае обнаружения скрытых недостатков Квартиры, Покупатель имеет право:
- Потребовать от Продавца безвозмездного устранения недостатков;
- Соразмерного уменьшения покупной цены;
- Расторжения Договора и возврата уплаченной покупной цены.
- Особые условия
4.1. Покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку в Квартире.
4.2. Продавец обязуется привести Квартиру в соответствие с исходным планом, если это возможно.
- Порядок разрешения споров
5.1. Все споры между сторонами будут разрешаться в соответствии с законодательством РФ.
5.2. В случае возникновения споров стороны примут все меры для их мирного урегулирования.
5.3. При невозможности мирного урегулирования спора, он будет передан на рассмотрение суда.
- Заключительные положения
6.1. Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
6.2. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
6.3. Стороны подтверждают, что они ознакомлены со всеми статьями настоящего Договора, и что он соответствует их волеизъявлению.
[Подписи сторон]
Документы
Для продажи квартиры с незаконной перепланировкой потребуется следующий пакет документов:
- Стороны сделки:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Свидетельства о праве собственности на квартиру (для продавца).
- Выписка из ЕГРН (для продавца).
- Согласие на продажу от супруга (если квартира находится в совместной собственности).
- Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние).
- Квартира:
- Технический паспорт квартиры.
- План квартиры с указанием перепланировки.
- Проект перепланировки (если имеется).
- Акт приемки выполненных работ по перепланировке (если имеется).
- Согласование перепланировки (если имеется).
- Договор купли-продажи:
- Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и содержать все существенные условия сделки.
- В договоре необходимо обязательно указать наличие незаконной перепланировки.
- Дополнительные документы:
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Согласие на обработку персональных данных (от обеих сторон).
Госпошлина – как платить и размер на 2024 год
При продаже квартиры с незаконной перепланировкой уплачивается две государственные пошлины:
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Размер ее в 2024 году составляет 2 000 рублей. Оплатить пошлину можно:
- В отделениях банков;
- Через интернет-банкинг;
- На сайте ФНС России;
- В МФЦ.
- Государственная пошлина за регистрацию права собственности с обременением. Уплачивается в случае, если на квартиру наложены ограничения (например, ипотека). Размер пошлины в 2024 году составляет 500 рублей. Оплачивается она вместе с пошлиной за регистрацию перехода права собственности.
Оплату пошлины необходимо произвести до подписания договора купли-продажи. Квитанцию об оплате необходимо приложить к договору купли-продажи.
Сроки продажи недвижимости с перепланировкой
Сроки продажи квартиры с перепланировкой могут значительно отличаться от сроков продажи обычной недвижимости.
На это влияет ряд факторов:
- Сложность и стоимость узаконивания перепланировки.
- Готовность покупателя взять на себя расходы и хлопоты по узакониванию перепланировки.
- Наличие на рынке аналогичных квартир без перепланировки.
В среднем, на продажу квартиры с перепланировкой может уйти от нескольких месяцев до полугода. Однако есть случаи, когда квартиру с перепланировкой удается продать за несколько недель.
Вот несколько советов, как ускорить продажу квартиры с перепланировкой:
- Сделайте профессиональные фотографии квартиры.
- Составьте подробное описание квартиры, указав наличие перепланировки.
- Укажите в объявлении о продаже, что вы готовы помочь покупателю с узакониванием перепланировки.
- Предложите покупателю скидку, если он возьмет на себя расходы по узакониванию перепланировки.
- Обратитесь к опытному риелтору, который специализируется на продаже квартир с перепланировкой.
- Не пытайтесь скрывать перепланировку от покупателя.
- Будьте честны и открыты в отношении всех проблем, связанных с перепланировкой.
- Предложите покупателю все возможные варианты решения проблемы.
При соблюдении этих советов вы сможете продать свою квартиру с перепланировкой в максимально короткие сроки.
Ответы на вопросы:
Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она не согласована?
Да, продать квартиру с перепланировкой, если она не согласована, можно. Но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самостоятельно узаконить перепланировку. Это может быть связано с дополнительными расходами и сложностями.”
Как узаконить перепланировку квартиры?
Для узаконивания перепланировки квартиры необходимо обратиться в орган государственного жилищного надзора. Вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки, а также проект перепланировки, согласованный с автором проекта дома (при необходимости).
Какие риски связаны с покупкой квартиры с незаконной перепланировкой?
При покупке квартиры с незаконной перепланировкой покупатель рискует тем, что ему придется самостоятельно узаконить перепланировку. Это может быть связано с дополнительными расходами и сложностями.