Какие новостройки показывают лучшую доходность от аренды

Покупка квартиры в новостройке для последующей сдачи в аренду может стать интересным способом получать регулярный доход и одновременно сохранять капитал в недвижимости. Но сама по себе новая квартира еще не гарантирует высокую доходность. Два объекта одинаковой площади в одном городе могут приносить владельцам совершенно разный арендный доход.

На результат влияет целый комплекс факторов: расположение дома, транспортная доступность, формат квартиры, стоимость покупки, размер ежемесячной аренды, состояние ремонта, инфраструктура вокруг жилого комплекса и даже то, насколько удобно жилье для конкретной категории арендаторов.

Именно поэтому, если вы планируете купить новостройку в Москве и области как инвестицию, важно оценивать не только красивый фасад дома или обещания высокого спроса. Главный вопрос должен звучать иначе: кому будет нужна эта квартира через несколько лет и сколько арендатор будет готов за нее платить?

Сегодня новостройки в Москве и области предлагают огромное количество вариантов для инвестиций. Однако наиболее интересными для аренды становятся далеко не всегда самые дорогие или престижные проекты.

От чего зависит доходность квартиры в новостройке

Цена покупки – только начало расчета

Первое, что учитывает инвестор, – стоимость объекта. Чем дороже квартира относительно потенциальной арендной платы, тем ниже может оказаться ее доходность.

Например, квартира за 15 млн рублей, которую можно сдавать за 80 тысяч рублей в месяц, и квартира за 10 млн рублей с арендой 60 тысяч рублей имеют совершенно разные показатели окупаемости.

Поэтому при выборе инвестиционной недвижимости важно сопоставлять:

• стоимость квартиры;
• предполагаемую арендную плату;
• расходы на ремонт;
• мебель и технику;
• коммунальные платежи;
• налоги;
• возможные простои между арендаторами;
• расходы на обслуживание квартиры.

Только после этого можно понять, насколько привлекательным является конкретный объект.

Расположение часто важнее площади

Для арендатора имеет значение не только количество квадратных метров.

Человек выбирает квартиру, исходя из того, насколько удобно ему будет жить каждый день. Поэтому объект возле метро, станции МЦД, крупного делового центра или университета может пользоваться более стабильным спросом, чем квартира большей площади, расположенная значительно дальше от транспорта.

Особенно это заметно в Москве и крупных городах Московской области.

Если жильцу приходится ежедневно тратить полтора часа на дорогу до работы, просторная кухня или дополнительная комната не всегда компенсируют неудобство.

Какие новостройки наиболее привлекательны для аренды

Квартиры рядом с метро и транспортными узлами

Транспортная доступность остается одним из главных факторов арендного спроса.

Особенно интересны квартиры, от которых можно быстро добраться до:

• метро;
• МЦД;
• железнодорожной станции;
• крупных транспортных магистралей;
• деловых районов;
• центров притяжения рабочих мест.

При этом важно смотреть не только на расстояние по карте.

Условные 15 минут пешком могут восприниматься совершенно по-разному. Если дорога проходит по благоустроенной улице с освещенными тротуарами, она будет комфортнее, чем путь через промзону или загруженную магистраль.

Поэтому перед покупкой стоит самостоятельно пройти маршрут от жилого комплекса до ближайшего транспорта.

Компактные квартиры

Для инвестиционной недвижимости далеко не всегда выгодно покупать большую квартиру.

На рынке аренды особенно востребованы компактные форматы:

• студии;
• однокомнатные квартиры;
• небольшие двухкомнатные квартиры;
• евроформаты с кухней-гостиной.

У них относительно невысокий порог входа, а круг потенциальных арендаторов может быть достаточно широким.

Такие квартиры интересны молодым специалистам, студентам, парам, сотрудникам компаний, людям, которые временно переезжают в другой район или город.

Евродвушки

Отдельного внимания заслуживают квартиры с просторной кухней-гостиной и изолированной спальней.

Для арендатора такой формат часто воспринимается как более функциональный, чем обычная однокомнатная квартира.

Владелец получает возможность предложить жилье двум основным сценариям:

• для одного человека или пары;
• для небольшой семьи.

Более широкий круг потенциальных арендаторов повышает привлекательность объекта.

Почему район важнее красивого лобби

Арендатор платит за удобство

Современная входная группа, дизайнерское лобби и красивые общественные пространства повышают привлекательность жилого комплекса. Но они не должны становиться единственным критерием инвестиции.

Арендатор в первую очередь оценивает повседневный комфорт.

Ему важно:

• сколько занимает дорога до работы;
• есть ли рядом магазины;
• можно ли быстро вызвать такси;
• где находится ближайшая аптека;
• есть ли кафе;
• насколько удобно пользоваться общественным транспортом;
• безопасно ли возвращаться домой вечером;
• есть ли места для прогулок;
• насколько комфортно организована территория дома.

Поэтому при выборе объекта необходимо смотреть на район глазами будущего арендатора.

Развитая инфраструктура поддерживает спрос

Хорошая инфраструктура делает квартиру привлекательной для более широкого круга людей.

Если рядом находятся магазины, фитнес-клубы, кафе, школы, детские сады, аптеки и другие необходимые объекты, жильцу не приходится постоянно тратить время на поездки в соседние районы.

Это повышает ценность квартиры при долгосрочной аренде.

Как класс жилья влияет на доходность

Дороже – не всегда выгоднее

Одна из распространенных ошибок инвестора заключается в убеждении, что квартира более высокого класса автоматически принесет больше прибыли.

На практике все сложнее.

Премиальная квартира может стоить значительно дороже, но разница в арендной плате окажется относительно небольшой.

Например, увеличение стоимости объекта на несколько миллионов рублей не всегда позволяет пропорционально увеличить ежемесячный доход.

Поэтому при покупке необходимо считать доходность именно вложенного капитала, а не ориентироваться только на размер арендной ставки.

Комфорт-класс часто оказывается интересным компромиссом

Проекты комфорт-класса могут сочетать доступную стоимость покупки, современную инфраструктуру и хороший уровень благоустройства.

Для инвестора это потенциально интересная комбинация.

Особенно если жилой комплекс расположен рядом с транспортом и имеет понятную целевую аудиторию.

Как планировка влияет на стоимость аренды

Ликвидная квартира должна быть удобной

Даже небольшая квартира может пользоваться хорошим спросом, если пространство организовано грамотно.

Арендаторы обращают внимание на:

• количество окон;
• изолированность комнат;
• наличие мест хранения;
• площадь кухни;
• размер санузла;
• возможность разместить рабочее место;
• наличие балкона или лоджии;
• расположение кухни и жилой зоны.

Неудачная планировка может снизить привлекательность даже дорогой квартиры.

И наоборот, хорошо организованное пространство позволяет владельцу выгоднее позиционировать объект.

Рабочее место становится дополнительным преимуществом

Удаленная и гибридная работа изменили требования к арендуемому жилью.

Сегодня многие арендаторы хотят иметь место, где можно поставить стол и спокойно работать.

Поэтому квартира, в которой можно организовать полноценную рабочую зону, может выигрывать у аналогичного объекта без такой возможности.

Ремонт: где заканчивается разумная инвестиция

Не обязательно делать дорогую отделку

Инвестору важно помнить: квартира предназначена прежде всего для сдачи в аренду.

Слишком дорогой ремонт не всегда позволяет пропорционально увеличить арендную плату.

При выборе отделки стоит ориентироваться на:

• практичные материалы;
• нейтральные цвета;
• хорошее освещение;
• качественную сантехнику;
• удобную кухню;
• достаточное количество розеток;
• вместительные шкафы.

Главная задача – создать интерьер, в котором потенциальный арендатор сразу представляет себя живущим.

Мебель и техника тоже влияют на спрос

Для большинства арендаторов важна готовность квартиры к заселению.

Наличие холодильника, стиральной машины, плиты, кровати, шкафа и другой необходимой мебели существенно упрощает принятие решения.

Чем меньше дополнительных расходов предстоит арендатору, тем привлекательнее предложение.

Новостройка или готовая квартира?

Почему инвесторы выбирают первичный рынок

Покупка квартиры на этапе строительства может дать инвестору возможность приобрести объект по более привлекательной цене относительно будущей стоимости готового жилья.

Кроме того, многие современные жилые комплексы проектируются сразу с учетом требований арендаторов.

В них предусмотрены:

• благоустроенные дворы;
• коммерческие помещения на первых этажах;
• современные входные группы;
• зоны отдыха;
• спортивные площадки;
• места для хранения;
• удобная навигация по территории.

Но у покупки на раннем этапе есть и особенности: необходимо учитывать сроки строительства, репутацию застройщика и будущую инфраструктуру.

Готовый дом позволяет оценить спрос на месте

Если жилой комплекс уже заселен, инвестор может лучше понять реальную ситуацию.

Можно посмотреть:

• насколько заполнены дома;
• какие магазины уже работают;
• сколько машин находится во дворе;
• насколько активно сдаются квартиры;
• какие цены выставляют другие собственники;
• кто живет в районе.

Это делает анализ более конкретным.

Как рассчитать доходность от аренды

Простая формула

Для предварительной оценки можно использовать достаточно понятный расчет.

Годовой доход от аренды делят на общую стоимость вложений и умножают на 100%.

В стоимость вложений желательно включить не только цену квартиры, но и расходы на:

• ремонт;
• мебель;
• технику;
• оформление;
• дополнительные работы.

Например, если квартира вместе с ремонтом и оснащением обошлась в 12 млн рублей, а ежемесячная аренда составляет 70 тысяч рублей, годовой доход до учета расходов составит 840 тысяч рублей.

Но это еще не чистая прибыль.

Из нее необходимо вычесть периоды простоя, налоги, обслуживание и другие расходы.

Именно поэтому высокая арендная ставка сама по себе не означает высокую доходность.

Какие ошибки чаще всего совершают инвесторы

Ошибка №1. Покупают квартиру, которая нравится лично им

Инвестиционная квартира должна нравиться не только владельцу.

Она должна быть востребована у целевой аудитории.

То, что идеально подходит семье из четырех человек, может совершенно не заинтересовать молодого специалиста.

Ошибка №2. Ориентируются только на цену

Самая дешевая квартира не обязательно является самой выгодной.

Если ее сложно сдавать, инвестиция может оказаться менее привлекательной.

Ошибка №3. Не учитывают конкурентов

Перед покупкой необходимо посмотреть предложения в том же районе.

Важно сравнить:

• площадь;
• стоимость аренды;
• состояние ремонта;
• этаж;
• расстояние до транспорта;
• комплектацию;
• инфраструктуру.

Только так можно понять, сможет ли квартира конкурировать за арендатора.

Ошибка №4. Игнорируют будущую конкуренцию

Если рядом строится несколько новых жилых комплексов, через несколько лет на рынке аренды может появиться большое количество аналогичных квартир.

Это способно повлиять на скорость сдачи и размер арендной платы.

Поэтому перспективы района нужно оценивать заранее.

Как выбрать новостройку для инвестиции

Перед принятием решения полезно составить собственный чек-лист.

Проверьте десять ключевых параметров

• Стоимость квартиры.
• Планируемую арендную ставку.
• Расстояние до транспорта.
• Развитость инфраструктуры.
• Количество конкурирующих предложений.
• Стоимость ремонта и оснащения.
• Планировку.
• Перспективы развития района.
• Репутацию застройщика.
• Возможность последующей продажи.

Последний пункт особенно важен.

Инвестиционная недвижимость должна быть не только способна приносить арендный доход, но и оставаться ликвидным активом.

Почему стоит привлекать специалиста

Самостоятельный поиск инвестиционной квартиры может занять недели или даже месяцы.

При этом большое количество предложений не означает, что среди них легко найти действительно интересный объект.

Риелтор с опытом способен оценить квартиру сразу с нескольких сторон: как жилье для арендатора, как инвестицию и как объект для будущей перепродажи.

Специалист поможет:

• сформировать критерии поиска;
• подобрать подходящие проекты;
• сравнить цены;
• оценить арендный потенциал;
• изучить конкурирующие предложения;
• проверить документы;
• организовать переговоры;
• сопровождать сделку.

Это особенно важно, когда речь идет о значительных вложениях.

Чем профессиональное сопровождение выгодно инвестору

Покупателю не всегда нужна просто квартира. Ему нужен понятный инвестиционный сценарий.

На консультации можно определить:

• какой бюджет разумно использовать;
• какую площадь рассматривать;
• кому будет сдаваться жилье;
• какой ремонт нужен;
• какой уровень арендной платы реалистичен;
• насколько легко объект будет перепродать.

Кроме того, агентство может помочь и на последующих этапах.

Если собственник решит реализовать объект, специалисты помогут продать новостройку быстро и выгодно, ориентируясь на текущую ситуацию на рынке.

При необходимости проводится оценка недвижимости бесплатно, а клиент получает рекомендации по подготовке квартиры к продаже.

Профессиональное сопровождение включает консультации, подбор объектов, организацию просмотров, проверку документов и поддержку при проведении сделки.

Если требуется временно решить жилищный вопрос, специалисты также могут помочь снять новостройку в Москве и области, ориентируясь на бюджет, район, планировку и требования к инфраструктуре.

На какие районы стоит смотреть инвестору

Не существует универсального района, который гарантированно будет самым доходным для любого инвестора.

Один объект может лучше работать в стратегии долгосрочной аренды, другой – в расчете на рост стоимости, третий – в сегменте семейных арендаторов.

Поэтому при анализе локации важно учитывать:

• количество рабочих мест поблизости;
• транспортную доступность;
• население района;
• уровень конкуренции;
• количество новых проектов;
• инфраструктуру;
• стоимость покупки;
• среднюю арендную ставку.

Доходность всегда нужно считать применительно к конкретному объекту.

Что происходит с квартирой после покупки

После завершения сделки работа инвестора не заканчивается.

Квартиру необходимо подготовить к аренде:

• сделать ремонт;
• приобрести мебель;
• установить технику;
• подготовить фотографии;
• определить арендную ставку;
• разместить объявление;
• организовать показы;
• выбрать арендатора.

Чем профессиональнее подготовлен объект, тем проще выделить его среди конкурентов.

В дальнейшем может потребоваться обслуживание квартиры, контроль состояния и решение вопросов с арендаторами.

Поэтому при расчете доходности стоит учитывать не только потенциальную прибыль, но и время владельца.

Что делать, если квартира уже куплена

Если вы уже владеете квартирой в новостройке и хотите начать получать доход, необязательно сразу снижать цену аренды.

Сначала стоит оценить объект с позиции рынка.

Иногда достаточно:

• изменить расстановку мебели;
• добавить рабочее место;
• улучшить освещение;
• обновить текстиль;
• сделать профессиональные фотографии;
• привести квартиру в порядок.

После этого объект может стать заметно привлекательнее для арендаторов.

Можно ли одновременно получать доход и рассчитывать на рост стоимости

Да, именно такая стратегия особенно интересна многим инвесторам.

Квартира может приносить арендный доход сегодня, а при развитии района постепенно увеличиваться в стоимости.

Однако гарантировать определенный рост цены невозможно. На стоимость влияют экономическая ситуация, спрос, предложение, инфраструктура, транспортная доступность и множество других факторов.

Поэтому грамотный инвестор не рассчитывает исключительно на подорожание квартиры.

Он рассматривает совокупный результат владения объектом.

Часто задаваемые вопросы

FAQ

– Какие квартиры лучше всего подходят для сдачи в аренду?

Чаще всего хороший спрос имеют компактные квартиры с удобной планировкой, расположенные рядом с транспортом и необходимой инфраструктурой. Но конкретный выбор зависит от района и целевой аудитории.

– Стоит ли покупать студию для инвестиций?

Студия может быть интересным вариантом при небольшом бюджете, однако перед покупкой необходимо сравнить стоимость объекта с потенциальной арендной платой и количеством конкурирующих предложений.

– Что выгоднее: однокомнатная квартира или евродвушка?

Универсального ответа нет. Евродвушка может привлечь пары и небольшие семьи, а однокомнатная квартира – более широкую аудиторию арендаторов с ограниченным бюджетом.

– Нужно ли делать дорогой ремонт?

Не обязательно. Для аренды обычно важнее практичность, аккуратность, хорошая мебель и наличие необходимой техники.

– Как понять, сколько можно получать от аренды?

Нужно изучить реальные предложения в конкретном жилом комплексе и соседних домах, сравнив площадь, состояние, этаж, планировку и комплектацию.

– Можно ли купить новостройку именно под аренду?

Да. При выборе следует заранее определить целевую аудиторию и рассчитать потенциальный доход, расходы и ликвидность объекта.

– Поможет ли агентство подобрать инвестиционную квартиру?

Да. Специалист может сравнить проекты, оценить расположение, стоимость покупки, арендный потенциал и перспективы дальнейшей продажи.

Вывод

Лучшая новостройка для сдачи в аренду – не обязательно самая дорогая, большая или престижная. Наиболее интересным становится объект, в котором правильно сочетаются цена покупки, транспортная доступность, планировка, инфраструктура, состояние квартиры и потенциальный спрос со стороны арендаторов.

Если вы планируете купить новостройку в Москве и области для получения арендного дохода, не стоит выбирать квартиру только по фотографии или рекламному описанию застройщика. Важно заранее просчитать экономику объекта и понять, насколько легко его будет сдавать через год, три или пять лет.

Хотите подобрать новостройку под аренду, сравнить несколько вариантов и оценить их инвестиционный потенциал? Обратитесь за консультацией. Специалисты помогут сформировать критерии поиска, подобрать подходящие объекты, проверить документы, организовать сделку и оценить дальнейшие возможности недвижимости.

А если квартира уже находится в собственности, можно получить консультацию по ее рыночной стоимости и стратегии реализации. Оценка недвижимости бесплатно, помощь в подготовке объекта и сопровождение сделки позволяют собственнику принимать решения на основе реальных данных.

Выбирайте недвижимость не только глазами, но и с расчетом на будущее. Грамотный подбор объекта сегодня может стать основой стабильного арендного дохода завтра.