Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры регулируется статьёй 220 Налогового кодекса РФ. Механизм даёт покупателю жилья право вернуть уплаченный НДФЛ в пределах двух независимых лимитов:

• Основной вычет — с суммы расходов до 2 млн рублей, максимальный возврат 260 000 ₽.
• Вычет по процентам ипотеки — с суммы уплаченных процентов до 3 млн рублей, ещё до 390 000 ₽.

Семья из двух работающих супругов, каждый из которых использует оба вычета, в сумме может вернуть до 1 300 000 рублей.

За сухими цифрами стоит механизм, в котором легко ошибиться: кому положен возврат, когда возникает право, как распределить суммы между супругами и каким из трёх способов подать заявление. Ниже — разбор по существу, со ссылками на нормы, актуальный на 2026 год. Отдельно отметим спорные зоны, где лучше свериться с юристом, а не действовать по памяти.

Кто вправе получить вычет

Право на возврат есть не у всех — оно привязано к уплате НДФЛ.

• Налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ по ставке 13% (или по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года). Нерезиденты права на имущественный вычет не имеют.
• Работники по трудовому договору — основная категория получателей. ИП на общей системе налогообложения (ОСНО) также вправе заявить возврат, поскольку платят НДФЛ.
• Пенсионеры — особый случай. Они могут перенести вычет на три предшествующих года, в которых был облагаемый НДФЛ доход (п. 10 ст. 220 НК РФ). Правило работает и для работающих, и для неработающих пенсионеров, у которых раньше был доход.
• ИП на УСН или патенте НДФЛ не платят, поэтому возврат им недоступен. Исключение — параллельный доход, облагаемый НДФЛ: например, от сдачи имущества как физическое лицо.

Важный нюанс: основной вычет даётся один раз в жизни, но привязан к лимиту, а не к объекту. Если 2 млн рублей использованы частично на одной квартире, остаток переносится на следующую покупку.

Размеры вычетов и суммы возврата

Вычетов при покупке квартиры два, и считаются они независимо.

• Основной вычет. База — до 2 000 000 рублей, максимальный возврат — 260 000 рублей (13% от базы). При доходе, облагаемом по ставке выше 13% (прогрессивная шкала с 2025 года), сумма возврата может быть больше.
• По процентам ипотеки. База — до 3 000 000 рублей, максимальный возврат — 390 000 рублей. Действует только по одному объекту кредитования и на другой не переносится: неиспользованный остаток сгорает.
• Супруги. При совместной собственности каждый заявляет вычеты в пределах своего лимита: до 260 000 плюс до 390 000 рублей. Итого семья при наличии ипотеки — до 1 300 000 рублей.
• Год возврата. За один год возвращают не больше НДФЛ, фактически уплаченного за этот период. Недополученный остаток переносится на следующие годы.

Отдельно про планы законодателя. Законопроект № 1141140-8 предполагает существенное увеличение обоих лимитов — основного и процентного — с вступлением в силу с 2027 года. По состоянию на июнь 2026 года прежние лимиты действуют в полном объёме, и ориентироваться на повышенные суммы до принятия закона преждевременно.

Документы для получения вычета

Комплект зависит от того, по какому договору куплено жильё, но базовый набор такой.

• Договор купли-продажи квартиры или договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — подтверждает сумму сделки.
• Выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности. При покупке по ДДУ требуется начиная с вычетов за 2022 год и позднее: право должно быть зарегистрировано.
• Акт приёма-передачи квартиры — обязателен при ДДУ до регистрации права; при купле-продаже прилагается по запросу.
• Документы об оплате — банковские выписки, платёжные поручения, расписки продавца. Для ипотеки добавляется справка банка об уплаченных процентах за каждый год.
• Декларация 3-НДФЛ (при обращении через налоговую) либо уведомление ФНС о праве на вычет (при получении через работодателя). Справка о доходах от работодателя подтверждает уплаченный налог.

Собрать документы один раз и хранить копии стоит сразу: остаток часто переносится на несколько лет, и подавать декларацию придётся не однажды.

Способы получения: три пути

Получить возврат можно тремя способами — выбор зависит от того, насколько быстро нужны деньги.

• Через налоговую инспекцию (декларация 3-НДФЛ). Подаётся после окончания налогового года — с 1 января следующего. ФНС проводит камеральную проверку 3 месяца, затем отводится 10 дней на решение и до 30 дней на перечисление — итого до 4,5 месяцев. Зато сумма приходит целиком.
• Через работодателя. Ждать конца года не нужно. Вы получаете в ФНС уведомление о праве на вычет (в личном кабинете) и передаёте его в бухгалтерию. Работодатель перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты, пока сумма не исчерпана.
• Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ). ФНС сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика — не позднее 20 марта следующего года. Банки и брокеры передают сведения в налоговую автоматически, остаётся только подписать. Проверка занимает 30 дней вместо 90.

Распределение вычета между супругами

Квартира, купленная в браке, — совместно нажитое имущество, и это меняет расчёт.

• Каждый супруг имеет право на полный возврат в пределах своего лимита. Если один не работает или зарабатывает мало, выгоднее распределить большую долю в пользу того, кто платит НДФЛ.
• Соглашение о распределении подаётся в ФНС вместе с первой декларацией и составляется в свободной форме. После подачи пропорции изменить нельзя — решение принимается один раз.
• Стоимость до 4 млн рублей — соглашение обязательно, чтобы вычет смогли заявить оба супруга. От 4 млн и выше каждый вправе заявить свои 2 млн без соглашения.
• Квартира оформлена на одного — второй супруг всё равно вправе получить вычет, так как имущество в браке считается общим (ст. 34 Семейного кодекса РФ, ст. 220 НК РФ).

Ограничения и частые ошибки

Здесь сосредоточена большая часть отказов. Эти правила стоит знать до сделки, а не после неё.

• Покупка у близкого родственника. Вычет не предоставляется, если квартира куплена у взаимозависимого лица по ст. 105.1 НК РФ: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр.
• Чужие деньги в оплате. Расходы за счёт материнского капитала, средств работодателя или государственных субсидий (например, военная ипотека) из базы вычета исключаются.
• Только фактические проценты. Возврат по процентам даётся на реально уплаченные банку проценты, а не на весь планируемый долг. При досрочном погашении ипотеки начисление прекращается.
• Момент возникновения права. Право появляется с года регистрации собственности (купля-продажа) либо с года подписания акта и регистрации права (ДДУ). Более ранние расходы в базу не входят.
• Срок на возврат. Декларацию ради возврата налога можно подать за три последних года. Это не путать с декларированием дохода, где крайний срок — 30 апреля следующего года.

Отдельная серая зона — апартаменты: юридически они не относятся к жилым помещениям, и право на имущественный вычет по ним спорно. Позиция ФНС и судебная практика здесь неоднородны, поэтому такую покупку лучше заранее обсудить с юристом.

Коротко о суммах и сроках

Краткие ориентиры по суммам и срокам:

• Основной вычет — возврат до 260 000 ₽ (лимит 2 млн ₽).
• Вычет по процентам ипотеки — ещё до 390 000 ₽ (лимит 3 млн ₽).
• Семья из двух работающих супругов с ипотекой суммарно — до 1 300 000 ₽.
• Возврат через налоговую: до 4,5 месяцев; через работодателя — в текущем году; по упрощённому порядку проверка занимает 30 дней.

Цифры приведены по открытым источникам и действующей редакции НК РФ на 2026 год. Они не являются индивидуальной налоговой консультацией — расчёт по конкретной сделке зависит от дохода, доли и состава платежей.

Как мы помогаем на сделке

Налоговый вычет — это финал правильно оформленной покупки, а большинство проблем с возвратом рождаются раньше: в договоре, в составе оплаты, в моменте регистрации права. Если приёмка по ДДУ оформлена небрежно, если в оплате смешаны личные деньги и субсидия, если продавец оказывается взаимозависимым лицом — возврат либо урезается, либо не проходит вовсе.

Старыгин и Партнёры — агентство с юристом в штате и опытом основателей более 12 лет в московской недвижимости. В нашей практике мы видим: ошибки в составе оплаты и небрежное оформление акта съедают тысячи рублей возврата ещё до первого визита в ФНС. Мы проверяем чистоту объекта и собственника по более чем 28 ресурсам, выстраиваем структуру оплаты и оформление так, чтобы право на вычет не пострадало, и сопровождаем сделку под ключ — от подбора и показа до регистрации. Часть наших предложений не выходит в открытую продажу, и доступ к ним мы открываем адресно.

Вычет не сработает, если квартира куплена у близкого родственника или оплачена материнским капиталом — статья 220 НК РФ в этих случаях исключает такие расходы из базы. Если ситуация нестандартная, лучше уточнить детали у юриста до сделки, а не после.

Если вы планируете покупку квартиры в Москве и хотите пройти сделку без скрытых рисков — начните с разговора. Разберём вашу ситуацию, подскажем по документам и подберём объекты. Посмотрите также, как устроено сопровождение сложных сделок, если объект требует юридической проработки, или изучите текущие предложения на витрине.