Что такое эскроу-счёт при покупке квартиры

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя хранятся заблокированными до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по договору. При покупке квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве использование эскроу обязательно с 1 июля 2019 года — это закреплено в статье 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ. Покупатель не рискует деньгами: если застройщик обанкротится или не сдаст дом в срок, банк возвращает всю сумму. Проценты на замороженные средства не начисляются, зато сами деньги застрахованы Агентством по страхованию вкладов.

Для покупателя это значит простую вещь: оплаченные за квартиру средства не попадают застройщику до тех пор, пока дом не построен и не введён в эксплуатацию. Разберём, как устроен механизм, где он применяется, на какую сумму защищены деньги и что важно знать перед открытием счёта в Москве и любом другом регионе.

Как работает механизм: три стороны и два этапа

В сделке участвуют три стороны: покупатель (по закону — депонент), застройщик (бенефициар) и уполномоченный банк (эскроу-агент). Банк выступает независимым посредником и не принимает чью-либо сторону — он лишь хранит деньги и раскрывает их строго по правилам.

Первый этап — блокировка. Покупатель вносит деньги на эскроу-счёт после регистрации ДДУ в Росреестре. В период строительства застройщик эти средства не видит и не может ими пользоваться. Деньги физически лежат в банке, но недоступны ни одной из сторон.

Второй этап — раскрытие. Банк перечисляет деньги застройщику только после того, как тот предъявит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 15.5 214-ФЗ). Никакие промежуточные документы — акты, письма, справки о готовности — этот документ не заменяют. Пока разрешения нет, счёт остаётся закрытым.

Само строительство застройщик ведёт не на деньги дольщиков, а за счёт проектного кредита от того же уполномоченного банка. Здесь спрятан тонкий, но важный для покупателя нюанс: чем больше средств накоплено на эскроу-счетах конкретного проекта, тем ниже ставка по проектному кредиту. У застройщика появляется прямой финансовый стимул сдавать дома вовремя — задержка стройки бьёт по его собственной экономике.

При ипотеке схема та же. Банк-кредитор зачисляет заёмные средства напрямую на эскроу-счёт, и покупатель начинает погашать ипотеку сразу — ещё до получения ключей. Это нормальная практика, и её стоит закладывать в расчёт бюджета заранее.

Где применяется эскроу-счёт: новостройки, ИЖС и перспективы вторичного рынка

Обязательное применение — это долевое строительство многоквартирных домов. Все договоры участия в долевом строительстве, заключённые после 1 июля 2019 года, проходят через эскроу (214-ФЗ, статья 15.4). Если вы покупаете квартиру в строящемся доме у застройщика по ДДУ, расчёт идёт через эскроу-счёт по умолчанию — это не предмет торга.

С 1 марта 2025 года механизм распространился на индивидуальное жилищное строительство по договору строительного подряда. Здесь применение пока добровольное: стороны сами решают, использовать ли счёт. Деньги замораживаются до регистрации права собственности на построенный дом — логика та же, что и в новостройке, только бенефициаром выступает подрядчик.

На вторичном рынке эскроу юридически возможен, но применяется редко. Сделку с готовой квартирой регистрируют в Росреестре до передачи денег продавцу, поэтому базовая защита у сторон есть и без эскроу. В ноябре 2025 года в Государственную Думу поступила инициатива сделать эскроу обязательным для сделок с единственным жильём на вторичном рынке — но это пока законопроект, а не принятый закон.

Открыть эскроу-счёт можно только в уполномоченном банке из перечня, который ведёт и регулярно обновляет Банк России. Список включает несколько десятков кредитных организаций, причём не все из них ведут полный цикл сопровождения застройщика. Перечень меняется почти ежемесячно, поэтому конкретный банк по своей сделке имеет смысл сверять на актуальную дату.

Страхование средств: сколько денег защищено

Деньги на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на основании статьи 13.2 Федерального закона № 177-ФЗ «О страховании вкладов». Это отдельная, повышенная по сравнению с обычными вкладами защита, рассчитанная именно на крупные суммы сделок с жильём.

Действующий лимит страхового возмещения — 10 миллионов рублей. Если банк-эскроу лишится лицензии, покупатель получит от АСВ не более этой суммы. Для столичного рынка это существенный нюанс: цена квартиры в новостройке нередко превышает лимит, и сумма свыше 10 миллионов рублей страховым возмещением не покрывается. Это один из немногих реальных рисков механизма, о котором честнее знать заранее.

В мае 2026 года Правительство внесло в Государственную Думу законопроект об увеличении лимита до 30 миллионов рублей. Если закон будет принят, новый лимит предполагается ввести с 1 января 2027 года. Подчеркну: на момент подготовки материала это законопроект, а не действующая норма, и рассчитывать на повышенный лимит как на данность пока нельзя.

Важно понимать границу защиты. Страхование АСВ покрывает риск отзыва лицензии у банка, но не покрывает ситуацию, когда застройщик не достроил дом при живом банке-эскроу. В этом случае деньги возвращает не АСВ, а сам банк — при расторжении ДДУ и закрытии счёта.

Возврат денег при расторжении ДДУ

Сценарий возврата зависит от того, как именно расторгается договор. По соглашению сторон порядок такой: сначала регистрируете соглашение о расторжении ДДУ в Росреестре, затем предъявляете его в банк. Банк возвращает деньги с эскроу-счёта в течение трёх рабочих дней с даты расторжения.

При одностороннем отказе покупателя — например, когда застройщик нарушил срок передачи квартиры более чем на два месяца — достаточно письменно уведомить застройщика и направить уведомление о расторжении в банк с приложением подтверждающих документов. Деньги при этом так же возвращаются покупателю.

Отдельно стоит случай банкротства застройщика. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и потребовать возврата средств с эскроу-счёта. Ключевая защита здесь в том, что эти деньги не входят в конкурсную массу застройщика — кредиторы обанкротившейся компании на них претендовать не могут. Именно ради этого механизм и вводился после волны проблем с обманутыми дольщиками.

Если квартира покупалась в ипотеку, банк вправе направить возвращаемые средства на погашение кредитного долга, а не на текущий счёт заёмщика. Это логично — заёмные деньги возвращаются туда, откуда пришли, и итоговый расчёт по ипотеке стоит уточнять с банком отдельно.

Что нужно знать перед открытием счёта: практические детали

Несколько моментов, которые в нашей практике вызывают больше всего вопросов на консультациях.

Проценты на средства в период хранения не начисляются. Это прямое следствие природы счёта: эскроу — это депозит условного хранения, а не банковский вклад. Деньги работают на безопасность сделки, а не на доход покупателя.

Снять деньги с эскроу-счёта без расторжения ДДУ нельзя — такого права нет ни у покупателя, ни у застройщика. Счёт остаётся закрытым до наступления одного из двух условий: сдача дома или расторжение договора. Промежуточных вариантов «забрать часть» не существует.

Банк проверяет, чтобы сумма на счёте совпадала с ценой в ДДУ. Если по результатам обмеров площадь квартиры увеличилась и возникает доплата, нужно либо открывать дополнительный эскроу, либо корректировать договор — банк не раскроет счёт при расхождении цифр.

Перевести средства в другой банк без согласия застройщика и без перезаключения договора с банком-эскроу невозможно. Счёт привязан к конкретной сделке и конкретному уполномоченному банку.

Наконец, при строительстве частного дома через эскроу с 2025 года проект дома должен быть выбран из списка аккредитованных, опубликованного в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Это дополнительное условие именно для ИЖС, в новостройках его нет.

Эскроу защищает деньги, но не заменяет юридическую проверку

Эскроу-счёт закрывает один конкретный риск — потерю денег, если застройщик не достроит дом. Это серьёзная защита, и за неё стоит ценить механизм. Но он не отвечает на другие вопросы сделки: корректно ли составлен ДДУ, нет ли обременений на земельном участке застройщика, что написано в проектной декларации мелким шрифтом, как оформлены машино-место и кладовая, насколько реалистичен заявленный срок ввода. Если покупка связана с одновременной продажей старой квартиры, добавляется ещё один уровень сложности — о нём подробнее в материале про альтернативную сделку.

Мы — бутиковое агентство недвижимости в Москве, опыт основателей более 12 лет. Юристы у нас в штате, а не на аутсорсе: Анна Старыгина в недвижимости с 2008 года — историю объекта и договор она проверяет сама, до того как клиент подписывает ДДУ и вносит деньги на эскроу-счёт. По части сделок мы открываем клиентам доступ к закрытым, off-market предложениям, которые не выходят в общие базы. Партнёрская сеть — 80+ организаций, в том числе АльфаСтрахование.

Если вы выбираете квартиру в новостройке и хотите, чтобы договор и застройщика перед сделкой посмотрел профильный юрист, начните с разговора. Разберём конкретный проект, ДДУ и условия по эскроу — спокойно и по делу. Подробнее об услуге — на страницах покупки квартиры в Москве и работы с новостройками, а действующие предложения на рынке — в каталоге объектов.