Налог на имущество: ставки и льготы 2026

Налог на имущество физических лиц регулирует глава 32 НК РФ — от общих положений в ст. 399 НК РФ до порядка уплаты в ст. 409 НК РФ. Облагаются квартиры, комнаты, жилые дома, гаражи, отдельное машино-место и иные строения. База — кадастровая стоимость объекта по данным ЕГРН на начало года. Базовая ставка для жилья составляет одну десятую процента кадастровой стоимости, но регионы и муниципалитеты вправе её менять. Заплатить нужно не позднее первого декабря года, следующего за налоговым периодом.

Ниже — ставки по Налоговому кодексу и по Москве, автоматические вычеты, льготные категории, защитный ограничитель роста и порядок уплаты. Тема относится к YMYL: ошибка в расчёте стоит собственнику реальных денег, поэтому говорим по существу и со ссылкой на конкретные нормы. В нашей практике на сделках с дорогим жильём вопрос о размере будущего платежа всплывает почти всегда — особенно после московской переоценки 2025 года.

Ставки налога на имущество физических лиц

Базовый тариф зависит от типа объекта: для жилья и гаражей он минимальный, для прочей недвижимости выше, а для самых дорогих объектов — максимальный.

• Ставка 0,1% действует для квартир, комнат, жилых домов (в том числе недостроенных), гаражей, машино-мест и хозпостроек площадью до 50 кв. м — ст. 406 НК РФ.
• Ставка 0,5% применяется к остальным объектам, не вошедшим в первую или третью группу.
• Ставка 2,5% действует с 2025 года для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. — она повышена с 2% законом № 176-ФЗ от 12.07.2024.
• Муниципалитеты вправе снизить тариф до нуля или поднять его, но не более чем втрое относительно базового — п. 3 ст. 406 НК РФ.
• В Москве для жилья введена шкала по кадастровой стоимости: до 10 млн руб. — 0,1%, дороже — выше.

Москва пользуется правом дифференциации шире других регионов. Чем дороже объект по кадастру, тем выше тариф, и для премиального жилья это ощутимо. Удобнее держать обе шкалы рядом, в одной таблице.

Вид объекта	Базовая ставка (ст. 406 НК РФ)	Ставка в Москве (по кадастровой стоимости объекта)
Квартира, комната, жилой дом, гараж, машино-место, хозпостройка до 50 кв. м	0,1%	до 10 млн руб. — 0,1%; 10–20 млн — 0,15%; 20–50 млн — 0,2%; 50–300 млн — 0,3%
Объекты свыше 300 млн руб. (с 2025 года)	2,5%	2% (жилые)
Прочие объекты (офисы, торговля и пр.)	0,5–2%	2% (по перечню мэрии)

Московская шкала закреплена в Законе г. Москвы № 51 от 19.11.2014 «О налоге на имущество физических лиц» с поправками. Для недорогого жилья тариф остаётся минимальным, как и по Кодексу, а дальше растёт ступенями по мере удорожания объекта — точные значения приведены в таблице выше. Именно поэтому владельцу дорогой квартиры важно знать кадастровую стоимость до рубля: переход через порог шкалы заметно меняет годовой налог. На сделках мы видим, что объект у самой границы диапазона выгоднее заранее просчитать — иногда разумная переоценка возвращает его в более низкую ступень.

Налоговые вычеты: как уменьшить базу

Закон автоматически вычитает из базы 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для дома и 10 кв. м для комнаты.

• Налоговый вычет по площади предусмотрен ст. 403 НК РФ и применяется к каждому объекту без заявления — инспекция учитывает его сама.
• Квартира или доля в жилом доме: база уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м.
• Жилой дом: вычет — кадастровая стоимость 50 кв. м.
• Комната или доля в квартире: вычет — кадастровая стоимость 10 кв. м.
• Если после вычета база стала отрицательной, она принимается равной нулю — платить не нужно.

Для многодетных семей предусмотрен дополнительный вычет — он положен при трёх и более несовершеннолетних детях (или детях-студентах очной формы до двадцати трёх лет) по п. 6.1 ст. 403 НК РФ. База уменьшается ещё на несколько квадратных метров на каждого ребёнка; точные значения для квартиры, комнаты и дома собраны в таблице ниже. Этот вычет суммируется с основным. Многодетная семья в обычной квартире нередко выходит на нулевой платёж за счёт одних только вычетов. Заявление подавать не требуется, но сведения о детях должны быть у инспекции.

Тип вычета	Площадь вычета
Квартира / доля жилого дома	20 кв. м
Жилой дом	50 кв. м
Комната / доля квартиры	10 кв. м
Доп. вычет для многодетных (на каждого ребёнка, ≥3 детей)	+5 кв. м (квартира/комната), +7 кв. м (дом)

Механика вычета объясняет, почему у небольших квартир налог часто символический. Вычет в 20 кв. м для квартиры площадью 40 кв. м срезает половину базы. Чем меньше объект, тем заметнее эффект льготной площади. На просторном жилье вычет, наоборот, почти не виден на фоне общей стоимости — и там основной рычаг экономии лежит уже в точности кадастровой оценки, а не в площадном вычете.

Льготные категории: кто освобождён от налога

Статья 407 НК РФ освобождает пенсионеров, инвалидов I и II групп, ветеранов боевых действий и ещё более десяти категорий — по одному объекту каждого вида.

• В полный перечень входят Герои СССР и РФ, кавалеры ордена Славы трёх степеней; инвалиды I и II групп, инвалиды с детства и дети-инвалиды; участники ВОВ и ветераны боевых действий; ликвидаторы аварий на ядерных объектах; военные пенсионеры; пенсионеры по возрасту и лица предпенсионного возраста.
• Освобождение действует на один объект каждого вида по выбору гражданина: одна квартира, один дом, один гараж — п. 3 ст. 407 НК РФ.
• Льготный объект не должен использоваться в бизнесе, а его кадастровая стоимость не должна превышать 300 млн руб.
• За вторую квартиру или второй дом пенсионер-льготник платит налог на общих основаниях.
• Региональные власти вправе расширять перечень и вводить дополнительные основания для освобождения.

Для пенсионеров, инвалидов и ряда других категорий работает беззаявительный порядок. Инспекция применяет льготу сама на основании сведений из Социального фонда и других органов — отдельное заявление чаще всего не нужно. Это удобно, но имеет обратную сторону: если у человека два объекта одного вида, система автоматически освобождает более дорогой, и это не всегда совпадает с выбором владельца. Поэтому при двух квартирах стоит проверить, какой объект инспекция взяла под льготу, и при желании подать уведомление о выборе до 31 декабря.

Частые ошибки со льготами

Льгота не работает «на собственника целиком» — она привязана к одному объекту каждого вида. Распространённое заблуждение: пенсионер с двумя квартирами считает, что освобождён от налога полностью. На деле одна квартира льготируется, за вторую налог начисляется в общем порядке. Вторая ошибка — апартаменты: они относятся к нежилым помещениям, поэтому ни льготы по ст. 407 НК РФ, ни вычеты по ст. 403 НК РФ на них не распространяются. Подробнее об этом статусе мы писали в разборе чем апартаменты отличаются от квартиры. Третья ошибка — использование льготного жилья под аренду как ИП или бизнес: это лишает права на освобождение.

Защита от резкого роста: ограничение в 10% в год

По п. 8.1 ст. 408 НК РФ налог не может вырасти более чем на 10% к сумме за предыдущий год.

• Коэффициент ограничения роста (1,1) закреплён в п. 8.1 ст. 408 НК РФ и применяется автоматически с третьего года перехода региона на кадастровую оценку.
• Даже если кадастровая стоимость выросла на 30%, в налоговом уведомлении сумма будет не более чем на 10% выше прошлогодней.
• Исключение — объекты из региональных перечней торговой и офисной недвижимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ), а также объекты дороже 300 млн руб.

Этот ограничитель — главная защита собственника при переоценке. Кадастровая стоимость может скакнуть резко, но налог поднимется плавно, шагами не более 10% в год. Логика законодателя проста: рост базы не должен превращаться в шок для семейного бюджета. Для большинства владельцев жилья правило 1,1 сглаживает любую переоценку, растягивая её во времени на несколько лет вместо одного скачка.

Из правила есть жёсткое исключение, и оно бьёт по верхнему сегменту. На дорогую недвижимость стоимостью свыше 300 млн руб. ограничитель не распространяется. Для таких объектов тариф сразу вырос с двух до двух с половиной процентов, и плавного перехода здесь нет. В нашей практике с премиальными квартирами это та норма, которую владельцы дорогих активов недооценивают чаще всего: они привыкли к щадящему росту, а на этом пороге защита просто отключается.

Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог

Физическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость через ГБУ или суд; пересчёт действует с начала года, в котором подано заявление.

• Основание — установление кадастровой стоимости в размере рыночной (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).
• Для обращения в ГБУ нужны выписка из ЕГРН, отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости и заявление. Срок рассмотрения — до 30 дней, госпошлины нет.
• Судебный путь — административный иск в суд общей юрисдикции, госпошлина 300 руб. для граждан.
• При успехе новая стоимость применяется с 1 января года подачи заявления — это позволяет вернуть переплату за текущий период.

Порядок оспаривания меняется. До 2026 года физлицо могло выбирать: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд, без обязательной досудебной стадии. С 2026 года судебный путь требует предварительного прохождения процедуры в региональном ГБУ кадастровой оценки. Детальный алгоритм — какие документы собрать, сколько стоит оценщик и когда игра стоит свеч — мы подробно разобрали в материале как оспорить кадастровую стоимость квартиры. Здесь важно зафиксировать главное: чем раньше в течение года подано заявление, тем больше переплаты удастся вернуть.

Оспаривание оправдано не для каждого объекта. Это инструмент для дорогого и нестандартного жилья, где разрыв между кадастром и рынком велик, а налоговая экономия перекрывает расходы на оценщика. Московская переоценка 2025 года по ряду премиальных объектов завысила кадастровую стоимость относительно реальной рыночной цены — и там пересчёт даёт ощутимый эффект. Но оспаривание не панацея: если кадастр близок к рынку, отчёт оценщика лишь подтвердит текущую цифру, а расходы окажутся напрасными.

Порядок уплаты и получения уведомления

Срок уплаты — 1 декабря; инспекция сама считает налог и присылает уведомление не позднее 1 ноября.

• Граждане налог не исчисляют самостоятельно: ФНС России рассчитывает сумму и направляет уведомление — ст. 409 НК РФ.
• Уведомление приходит до 1 ноября: в личный кабинет на сайте ФНС, через Госуслуги либо по почте при отсутствии кабинета.
• За 2024 год заплатить нужно до 1 декабря 2025 года, за 2025 год — до 1 декабря 2026 года. Если дата выпала на выходной, срок сдвигается на ближайший рабочий день.
• При просрочке со следующего дня начисляются пени — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день задержки.

Удобнее всего платить налог из личного кабинета на сайте ФНС или через Госуслуги — там сумма уже рассчитана, а единый налоговый счёт показывает текущий баланс. Подойдут также онлайн-банки, отделения банков по QR-коду из уведомления и МФЦ. Если уведомление не пришло и личного кабинета нет, молчать нельзя: нужно обратиться в инспекцию по месту нахождения недвижимости. Иногда причина в том, что данные об объекте просто не попали в базу, — и обязанность сообщить о таком имуществе лежит на самом собственнике.

Налог на имущество в 2026 году: ключевые изменения

С 2026 года действуют две волны изменений: повышенная ставка 2,5% по дорогой недвижимости и новая кадастровая оценка в Москве (+23%).

• С 1 января 2025 года максимальный тариф для объектов дороже 300 млн руб. повышен с 2% до 2,5% (Федеральный закон № 176-ФЗ от 12.07.2024). Это затрагивает премиальные квартиры, апартаменты и особняки.
• Кадастровая переоценка в Москве 2025 года: жильё подорожало по кадастру в среднем на 23%, в Санкт-Петербурге — на 17%. По отдельным премиальным объектам рост достиг трёх раз.
• Новая московская оценка применяется с 1 января 2026 года, а первые уведомления по ней жители получат осенью 2027 года — за период 2026 года.
• Закон № 425-ФЗ от 28.11.2025 уточнил отдельные нормы главы 32 о применении вычетов и льгот.

Главный вопрос москвичей — насколько вырастет налог. Кадастровая стоимость жилья поднялась в среднем почти на четверть, но для собственника обычной квартиры это не означает рост налога на ту же величину. Ограничитель по п. 8.1 ст. 408 НК РФ растянет повышение на несколько лет, как описано выше. Удар почувствуют прежде всего владельцы недвижимости дороже 300 млн руб., на которую защита не распространяется, — там налоговая ставка уже повышена, а кадастр по части объектов поднялся кратно.

Как мы помогаем разобраться

Налог на имущество — это арифметика поверх кадастровой стоимости, и большинство собственников жилья эконом- и комфорт-класса справляются с ней сами через личный кабинет ФНС. Сложности начинаются на дорогих и нестандартных объектах: дифференцированная московская шкала, порог 300 млн руб., завышенный кадастр, доли и наследство. Здесь цена ошибки измеряется уже не тысячами, а сотнями тысяч рублей в год.

Юристы у нас в штате, а не на аутсорсе. Анна Старыгина ведёт это направление в недвижимости с 2008 года — мы оцениваем рыночную стоимость объекта, сверяем её с кадастром, считаем будущий налог до сделки и готовим оспаривание там, где оно действительно даёт экономию. Историю каждого объекта проверяем более чем по 28 ресурсам. Эта работа важна и при покупке: налоговая нагрузка — часть реальной стоимости владения, которую стоит знать заранее, особенно по элитной недвижимости в Москве. Оговоримся честно: консультация по налогу не заменяет официального обращения в ФНС и не отменяет норм Кодекса — мы помогаем спланировать налог и не переплатить, а не обойти закон.

Если вы покупаете, продаёте или владеете дорогим активом и хотите заранее понимать налоговую нагрузку, начните с разговора с экспертами агентства. Разберём ваш случай по конкретным нормам, посчитаем ориентир налога и подскажем, где есть законный резерв для экономии. Оплата — по результату, без предоплат. Приведённые суммы и ставки даны по открытым источникам и нормам на 2026 год и не являются индивидуальной налоговой консультацией.