Налог с продажи квартиры 2026: ставки, вычеты, льготы

Налог с продажи квартиры платят, если вы владели ею меньше установленного минимального срока — 3 или 5 лет. В этом случае нужно заплатить НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% — с суммы сверх этого порога. Если срок выдержан, доход от продажи освобождается от налога на основании ст. 217.1 НК РФ. Налоговую базу можно законно уменьшить: либо на 1 млн рублей имущественного вычета, либо на фактические расходы при покупке — выбирается то, что выгоднее. Ряд категорий продавцов — семьи с детьми, наследники, владельцы единственного жилья — пользуются дополнительными льготами.

Ниже разбираем, как именно считается НДФЛ в 2026 году, какой срок владения освобождает от обязанности платить, как уменьшить налоговую базу и в каком порядке подаётся декларация. Нормативная часть приведена точно по Кодексу; спорные нюансы мы отдельно отмечаем как требующие проверки у налогового консультанта.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет

Главный фактор, который определяет, придётся ли платить налог с продажи квартиры, — срок владения. Общий минимальный срок — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Если вы продержали квартиру в собственности дольше, НДФЛ при продаже равен нулю, и декларацию подавать не нужно.

Сокращённый срок 3 года действует в четырёх случаях:

• квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника;
• квартира приватизирована;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• квартира является единственным жильём продавца на дату сделки.

Есть деталь, в которой собственники чаще всего ошибаются. Если квартира куплена по договору долевого участия, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права собственности (ст. 217.1 НК РФ). Это важно при ранних выплатах: фактически приближает момент, когда доход от продажи освобождается от налога, и нередко избавляет продавца от НДФЛ раньше, чем тот ожидает.

Отдельно стоят нерезиденты РФ — те, кто проводит в России менее 183 дней в году. Они освобождением по сроку владения не пользуются и платят НДФЛ 30% с полной суммы дохода независимо от того, сколько лет квартира была в собственности.

Как рассчитывается налог: ставки и налоговая база

С 2025 года для дохода от продажи недвижимости действует прогрессивная шкала: 13% — с дохода до 2,4 млн рублей, 15% — с суммы свыше 2,4 млн рублей. Повышенная ставка применяется только к «излишку», а не ко всей сумме сделки. То есть если налогооблагаемый доход составил 3 млн рублей, по ставке 15% облагается лишь 600 тысяч сверх порога, а первые 2,4 млн — по 13%.

Доходом считается большая из двух величин:

• цена продажи по договору;
• либо 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.

С 2025 года регионы вправе повышать понижающий коэффициент с 0,7 до 1,0 — то есть учитывать кадастровую стоимость полностью. Из-за этого правила занижать цену в договоре, чтобы уйти от НДФЛ, бессмысленно и рискованно: инспекция автоматически сравнивает сумму сделки с кадастром и доначислит платёж от 70% кадастровой стоимости, если цена в договоре окажется ниже.

Для нерезидентов ставка 30% применяется ко всей сумме продажи — без права на имущественный вычет и без освобождения по сроку владения.

Способы законно уменьшить налог

Даже когда обязанность платить возникла, налоговую базу можно законно сократить. Кодекс даёт два взаимоисключающих инструмента и одну дополнительную возможность.

Вычет 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ). Доход от продажи уменьшается на фиксированный 1 млн рублей. Если продажная цена и 70% кадастра не превышают 1 млн рублей, налог равен нулю. Это базовый вариант, когда документы о покупке не сохранились.

Вычет фактических расходов. Вместо 1 млн рублей можно вычесть сумму, реально потраченную на покупку этой же квартиры, — цену по договору, а в ряде случаев и проценты по ипотеке. Применить оба вычета к одному объекту нельзя: выбирается что-то одно.

Правило выбора простое. Если расходы на покупку превышают 1 млн рублей и у вас есть подтверждающие документы — выгоднее вычет расходов. Если документы утеряны или расходы были меньше 1 млн рублей — берите стандартный вычет.

Есть и третья возможность — взаимозачёт с вычетом на покупку нового жилья. Если в том же году вы продали одну квартиру и купили другую и при этом ещё не использовали имущественный вычет покупателя (до 2 млн рублей), оба вычета можно заявить в одной декларации. Такой взаимозачёт ощутимо снижает итоговый платёж, а иногда обнуляет его. Практика ФНС по одновременной продаже и покупке в одном периоде неоднородна, поэтому конкретный расчёт лучше проверить у налогового консультанта.

Льготы для семей с детьми

С 2022 года действует отдельное освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Семья с двумя и более детьми до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении) не платит налог с продажи жилья независимо от срока владения. Это самая весомая льгота, и пользуются ею далеко не все, кто имеет право.

Условия освобождения нужно выполнить одновременно:

• новое жильё куплено до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше проданного;
• суммарная доля семьи в другом жилье не превышает 50% объекта площадью больше нового.

Если все условия выполнены, налог с продажи квартиры для такой семьи равен нулю — независимо от того, сколько лет жильё было в собственности. Освобождение распространяется не только на квартиры, но и на комнаты, доли и жилые дома. Это та льгота, которую при продаже семейного жилья стоит проверять в первую очередь, прежде чем считать НДФЛ по общим правилам.

Декларация и сроки уплаты

Если квартира продана в 2025 году и обязанность заплатить НДФЛ возникла, декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2026 года, а сам налог уплатить до 15 июля 2026 года.

Декларацию не подают в двух случаях: если выдержан минимальный срок владения (налога нет) или если сумма продажи не превышает 1 млн рублей и выбран стандартный вычет — тогда налоговая база нулевая. Во всех остальных ситуациях 3-НДФЛ подаётся, даже если после вычетов платить в бюджет нечего.

Подать декларацию можно через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, в МФЦ или лично в инспекцию по месту учёта. Жителю Москвы удобнее всего сделать это онлайн.

За нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф по ст. 119 НК РФ — 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (минимум 1 000 рублей, максимум 30%). За неуплату самого налога — штраф 20% от суммы по ст. 122 НК РФ плюс пени за каждый день.

Практические ситуации и частые ошибки

Теория проста, но именно в деталях продавцы теряют деньги или попадают на штрафы. Несколько типичных ситуаций.

• Продажа ниже кадастровой стоимости. Если цена в договоре меньше 70% кадастра, налог всё равно считается от 70% кадастровой стоимости. Занижение цены не работает.
• Продажа унаследованной квартиры. Срок владения начинается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права наследника. Если прошло 3 года — налога нет.
• Продажа подаренной квартиры. Если даритель не близкий родственник (например, тётя), сокращение срока до 3 лет не применяется — действует общий пятилетний срок.
• Продажа двух квартир за год. Вычет в 1 млн рублей суммируется по всем проданным объектам за год, а не даётся на каждый отдельно.
• Расходы на ремонт. В общем случае они не включаются в вычет фактических расходов; этот вопрос стоит уточнить у налогового консультанта применительно к конкретной сделке.

Сложности возникают, когда продажа квартиры — часть более крупной задачи: альтернативная сделка, раздел имущества при разводе, продажа доли или объекта с обременением. Здесь расчёт переплетается с юридическими рисками, и одна ошибка в структуре сделки может стоить больше, чем сам платёж в бюджет. В нашей практике взаимозачёт вычетов при одновременной продаже и покупке не срабатывает, если покупка оформлена на другого члена семьи без совместной декларации — этот нюанс стоит проверить заранее с налоговым консультантом.

Как мы помогаем продать квартиру

Старыгин и Партнёры — премиум-агентство недвижимости в Москве. Опыт основателей — более 12 лет на рынке; Даниил Старыгин ведёт сложные сделки с 2014 года, юрист в штате Анна работает в недвижимости с 2008 года. Налог с продажи квартиры — это часть финансовой архитектуры сделки, а не отдельная формальность в конце: правильно выбранный вычет, корректно оформленные документы о расходах и грамотная последовательность продажи и покупки нередко экономят собственнику сотни тысяч рублей.

Юристы у нас в штате, а не на аутсорсе. Это значит, что налоговую и правовую сторону сделки мы ведём сами — от проверки истории объекта по более чем 28 ресурсам до структуры расчётов, в том числе в сложных ситуациях: доли, обременение, развод, наследство. Часть премиальных объектов мы реализуем вне открытого рынка, по своему кругу из 80+ партнёров, когда владельцу важен тихий выход по цене без публичности. Подробнее об услуге — на странице продажа квартиры.

Если вы планируете продать квартиру в Москве и хотите заранее понимать налоговые последствия, начните с разговора. Разберём вашу ситуацию, посчитаем платёж по обоим вариантам вычета и предложим оптимальную структуру сделки. На сделках с нерезидентами или иностранными счетами расчёт существенно усложняется — в таких случаях без специализированного налогового юриста не обойтись. При сложных случаях — разделе имущества, доле или наследстве — смотрите раздел сложные сделки. Приведённые суммы и сроки актуальны на 2026 год. Статья не заменяет индивидуальную консультацию специалиста — каждая ситуация имеет свои нюансы.